En los próximos meses es posible que haya un aumento de ejecuciones hipotecarias provocados por la subida de la inflación y del euríbor. Varios despachos de abogados así lo prevén. Pero antes de llegar a este extremo, muchos hipotecados intentarán renegociar las condiciones hipotecarias o acordar un periodo de carencia. Y otra opción que tiene el deudor en apuros es la cláusula REDAL, que es la abreviatura de Redito Ad Libitum, que significa devolución a voluntad, es decir, que, en caso de problemas económicos, el hipotecado puede devolver el préstamo en cantidades más pequeñas que las que estaba abonando hasta esa fecha, pero siempre que cuente con una sentencia favorable.
Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, señala que en caso de contar con una hipoteca REDAL, sería suficiente con que el hipotecado devolviera los intereses remuneratorios pactados, pues estaría cumpliendo su obligación esencial del contrato, dejando para más adelante, y dentro del plazo de vigencia del préstamo, la devolución del capital principal (la cantidad prestada sin tener en cuenta los intereses).
Qué es la cláusula REDAL
REDAL no es una cláusula hipotecaria en sí misma, sino una construcción doctrinal, al igual que la cláusula “rebus sic stantibus” (así las cosas), tal y como recuerda Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona.
La letrada asegura que esta cláusula REDAL determina que “en un determinado contrato hipotecario no se ha establecido de forma exacta la devolución del dinero y, por tanto, cuando el hipotecado tiene dificultades económicas para hacer frente a la devolución, puede acogerse a que ha firmado un préstamo REDAL y que, por tanto, si hace un pago periódico el banco no puede solicitar la resolución del contrato o la ejecución hipotecaria”.
Hay ya varias sentencias de Audiencias Provinciales sobre la cláusula REDAL, pero se trata de una construcción doctrinal, con lo que no hay una normativa específica sobre cuándo un préstamo hipotecario se puede considerar que cumple con estas circunstancias ni tampoco existe jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto.
La abogada Carmen Giménez recuerda que esta cláusula es “la pura interpretación de los contratos que se establece en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil. Y es precisamente esa facultad de interpretación la que tienen los jueces y tribunales, siendo muy importante lo que establece el artículo 1288, en el sentido de que la interpretación de las cláusulas oscuras no puede favorecer a quien hubiera ocasionado la oscuridad, y que los contratos de préstamo hipotecario son contratos de adhesión, es decir, impuestos por la prestamista, sin negociación en la gran mayoría de sus cláusulas”.
Cómo saber si la hipoteca es REDAL
La titular de G&G Abogados da las pistas de cómo saber si tu hipoteca es considerada REDAL. “Si de la lectura e interpretación del contrato de préstamo se puede deducir que no está claro cómo debe ser la amortización del préstamo, ni la cantidad que debe abonarse cada mes, de modo que el hipotecado no puede saber lo que va a pagar ni lo que queda pendiente de pago a lo largo del préstamo, puede interpretarse como una Hipoteca REDAL.
La esencia de la cláusula REDAL es que se basa en la falta de información al hipotecado, es decir, que el banco o entidad financiera no ha informado de forma detallada y comprensible de las condiciones esenciales de la hipoteca que ha firmado y que en el contrato hipotecario no se han detallado de forma específica, clara y comprensible las condiciones de devolución del préstamo recibido.
Qué pasa si un juez acepta la cláusula REDAL en la hipoteca
En las sentencias que dan la razón al hipotecado, el juez impide aceptar la liquidación de saldo que presenta el banco, ya que la cantidad exigible no proviene de lo pactado en la escritura.
La abogada Carmen Giménez sostiene que en caso de que el juez admita el Redito Ad Libitum, dicho saldo que presenta el banco, junto con la demanda para ejecutar la hipoteca por impago de la misma, no puede ser admitido porque el deudor podrá hacer la devolución a voluntad, y dichas ejecuciones hipotecarias habrían de ser archivadas.
Recordamos que para iniciar la ejecución de una hipoteca por parte de la entidad financiera o prestamista es necesario la vigencia de la cláusula del vencimiento anticipado y el acta notarial de saldo que presenta el banco junto con la demanda. Es este saldo el que el juez no admite si reconoce la cláusula REDAL.
Qué puede hacer el hipotecado en apuros económicos
La titular del despacho G&G Abogados aconseja que, frente a una situación de insolvencia sobrevenida, y, por tanto, de serias dificultades económicas, el hipotecado no se espere a que se le interponga la ejecución hipotecaria, sino que “si está claro que su hipoteca puede ser REDAL (para ello habrá de consultar con un abogado especialista en derecho bancario), proceda él mismo a solicitar del Juzgado el reconocimiento de ese pago a voluntad. Y si su hipoteca no fuera REDAL, siempre quedará la opción de la rebus sic stantibus (“así las cosas”), doctrina jurisprudencial.
“En definitiva, es previsible que se produzca un repunte de las ejecuciones hipotecarias como consecuencia de la inflación y de que las familias no puedan hacer frente a la devolución de los préstamos y que lleve a que los letrados estudien si es susceptible el préstamo de ser considerado REDAL, que los Jueces y Magistrados analicen dicha cuestión en sus resoluciones y que finalmente el legislador intervenga para hacer una regulación específica sobre esta cuestión y todos los abusos que se han llevado a cabo en préstamos hipotecarios con cláusulas abusivas o incomprensibles para el hipotecado”, apunta la socia del despacho Círculo Legal Barcelona.
Carmen Giménez comparte esta misma opinión y añade que el hipotecado que cuente con una hipoteca REDAL podrá oponerse a la ejecución hipotecaria. “Ya se está procediendo al archivo de algunas ejecuciones hipotecarias por esta causa. Lo que no tiene que hacer el deudor es “dormirse” cuando reciba la demanda de ejecución, y acudir inmediatamente a un abogado, puesto que el plazo para oponerse es bastante escaso, solamente de 10 días hábiles”, sentencia la titular de G&G Abogados.
“Rebus sic stantibus”, la cláusula que puede liberar al que impaga el alquiler o la compra de casa
El Código Civil recoge la excepción de que, en caso de incumplimiento, nadie responderá de aquellos sucesos que no hayan podido preverse o que, previstos, sean inevitables. Y es el caso de la pandemia del coronavirus. Esto significa que “se prevé la exoneración de responsabilidad cuando el incumplimiento provenga de un acontecimiento imprevisible o inevitable por alguna de las partes. Es lo que se denomina vulgarmente como fuerza mayor o caso fortuito, de manera que el contratante que no ha podido cumplir, si es debido a hechos que no pudo prever o que, habiendo previsto, no pudo impedir, no tendrá por qué aplicársele penalización o indemnización alguna, salvo que dichas circunstancias hayan sido previstas dentro del propio contrato en virtud del principio de libertad de pactos entre las partes; por lo que siempre habrá de ser analizado cada caso individualmente”, señala Carmen Giménez.
La subida de la inflación y la posible recesión económica podrían encuadrarse como uno de los casos de fuerza mayor, pues muchas personas han visto mermados sus ingresos, por lo que el pago de la hipoteca puede haber quedado frustrado, como consecuencia de estas circunstancias sobrevenidas.
Giménez recuerda que es esencial que para que la parte incumplidora salga indemne de sus obligaciones, las circunstancias sobrevenidas (en este caso el coronavirus) debía de haber sido imprevisible en el momento de formalizar el contrato. En todos los contratos la cláusula “rebus sic stantibus” está contenido de manera implícita.
Estas limitaciones al cumplimiento de las obligaciones contraídas también han sido desarrolladas jurisprudencialmente como la cláusula “rebus sic stantibus”.
La cláusula “rebus” conlleva que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias puede llevar a la modificación o extinción de las obligaciones, y para que se aplique se exigen los mismos requisitos (total imprevisibilidad) que en la fuerza mayor.
“Hay que tener en cuenta que los efectos del caso fortuito, fuerza mayor o cláusula "rebus" han de ser proporcionados a la situación. Como señala el Tribunal Supremo, de lo que se trata es de “flexibilizar” la regla “pacta sunt servanda”, o la obligatoriedad del cumplimiento de los contratos, no necesariamente de extinguir los mismos”, señala Giménez.
