Qué es la hipoteca inversa y cómo se regula

La hipoteca inversa es un producto para obtener liquidez en la jubilación, mediante un crédito garantizado con la vivienda. Vea qué condiciones tiene y cómo está regulada en España.

Qué es la hipoteca inversa

Un producto pensado para obtener dinero a partir de la propiedad de una vivienda es la llamada hipoteca inversa. Veamos en qué consiste.

Obtener crédito a una edad avanzada gracias a la vivienda en propiedad

La hipoteca inversa consiste en un préstamo o crédito hipotecario que el propietario de la vivienda recibe en forma de sumas periódicas o como cobro único (o de ambos modos), hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución. Al alcanzarse dicho tope se deja de disponer de la renta, aunque la deuda sigue generando intereses. La particularidad es que la deuda solo se paga cuando fallezca el prestatario o, si lo dice el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.

La hipoteca inversa debe ser concedida por una entidad financiera o aseguradora. El solicitante y los beneficiarios deben ser mayores de 65 años o afectados de dependencia severa, o gran dependencia. Se exige que la tasación de la vivienda sea realizada por una sociedad de tasación, y que el inmueble se encuentre asegurado contra daños. El importe del crédito total y cuantía a percibir dependerá del precio de mercado de la vivienda, de la edad de la persona que suscriba la hipoteca y de la forma de percepción, como capital único, renta temporal o renta vitalicia. El titular puede seguir utilizando la vivienda y puede cancelar la hipoteca si lo desea, por ejemplo, vendiendo el inmueble.

Una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiario, corresponde a los herederos liquidar la deuda con la entidad de crédito. Caben dos opciones: podrán optar por recuperar la vivienda si cancelan el crédito hipotecario, para lo cual deberán pagar a la entidad de crédito la totalidad de las cantidades dispuestas más los intereses y gastos de la hipoteca inversa, como comisiones de apertura, gastos de gestión, y seguros que dependerán de cada entidad. En estos casos la entidad no puede exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca.

Si los herederos no quieren o no pueden cancelar el crédito hipotecario, la entidad de crédito podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de toda la deuda generada. La entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos. Es decir, la deuda puede ser mayor al valor de mercado de la vivienda en el momento del fallecimiento, y habría que afrontarse con otros bienes de la herencia, pero esa deuda no pasa al patrimonio personal de los herederos.

Cuánto dinero se puede recibir con la hipoteca inversa

La cantidad que la entidad financiera presta a través de una hipoteca inversa depende de varios factores:

▶ Del valor de la vivienda: cuanto más elevado sea el valor de la vivienda, mayor será el valor de la hipoteca inversa, como ocurre con todas las hipotecas. Las cantidades que se obtienen, en pago único o como renta, oscilan en torno a la tercera parte del valor de tasación de la vivienda. Recordemos que en el caso de una hipoteca normal el préstamo puede llegar al 80 % del valor de tasación de la vivienda.

▶ De la edad del solicitante: cuanto más elevada sea la edad del solicitante, mayor valor podrá obtenerse de la hipoteca inversa, ya que se considera que el período para la finalización de la hipoteca es menor.

▶ En caso de que la hipoteca se traduzca en una renta periódica se tiene en cuenta la respectiva esperanza de vida del titular o beneficiarios. Esto hace que en la práctica la cuantía a percibir pueda estar relacionada con el género ya que, según el INE, en España a los 65 años de edad la esperanza de vida de las mujeres supera en 4,4 años a la de los hombres.

Los intereses de este préstamo son mucho más elevados que los de las hipotecas tradicionales. En octubre de 2022 rondaban el 6 %, el doble de los de las mejores hipotecas para compra de vivienda a tipo fijo, con lo que la cantidad a devolver por los herederos se eleva muchísimo si el hipotecado vive muchos años.

Regulación legal de la hipoteca inversa

En España se encuentra regulada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, en su Disposición Adicional 1ª. También es de aplicación la Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Hay voluntad de promocionar la hipoteca inversa y tiene varias ventajas fiscales. Las rentas obtenidas por una hipoteca inversa no tributan en el IRPF puesto que se consideran disposiciones de un crédito. Si es vivienda habitual se puede disfrutar de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Los aranceles registrales están sujetos a una reducción del 90 %. Los recursos percibidos que se destinen a un plan de previsión asegurado (PPA) podrán deducirse de la base imponible del IRPF.

La operación se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la propiedad.

Exigencias de transparencia en la hipoteca inversa

La normativa vigente regula algunos aspectos sobre la contratación de hipotecas inversas, como comentamos a continuación. Se pretende exigir a las entidades financieras un cierto grado de transparencia para proteger al contratante de este producto complejo. ¿Es una información suficiente? Formalmente pudiera parecer que sí, siempre que se controle la aplicación de estas normas, por ejemplo, en cuanto al asesoramiento independiente y al tiempo de que dispone el cliente para estudiar la oferta antes de dar su consentimiento.

Pero al margen de eso, yendo al fondo de la cuestión nos parece esencial que el consumidor conozca todas las implicaciones financieras y legales e incluso familiares que conlleva este producto. Para ello debe poder comparar los números en lo que respecta a sumas a percibir y deuda total generada.

El solicitante de una hipoteca inversa tiene derecho a recibir asesoramiento independiente y una oferta vinculante conforme a lo dispuesto en la Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

A un cliente interesado se le debe proporcionar una ficha de información precontractual (FIPRE) con todos los datos relevantes del producto. Pero más importante aún, a quien esté interesado en contratarla y aporte sus datos personales se le ha de proporcionar también de modo gratuito una ficha de información personalizada (FIPER) que incluya la información precisa de su producto junto con las vías para reclamar, tanto al servicio de atención al cliente como al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Igualmente, la FIPER incluye unas advertencias expresas sobre riesgos, que habrá que adaptar al caso concreto según las condiciones ofertadas.

Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio bancario de préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente, este podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante. Esta oferta contendrá las mismas informaciones que la FIPER y un plazo de validez de la oferta, que en principio no será inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega.

Antes de la firma de la escritura, el notario comprobará que se le entregó la FIPER con antelación, que todas las cláusulas financieras están suficientemente resaltadas y que el contenido de los documentos contractuales que se reflejan en la escritura que se va a firmar se corresponde con la FIPER. Igualmente, el notario deberá verificar la existencia del correspondiente asesoramiento independiente, teniendo en cuenta la situación financiera del cliente y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. En caso de que la formalización de la hipoteca inversa se realice en contra de la recomendación realizada por el asesoramiento independiente, se deberá advertir de este extremo al cliente.

El cliente tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento.

El Banco de España ha publicado una Guía de acceso a la hipoteca inversa: www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/Folletos/Ficheros/GUIA.pdf

«El presente proyecto ha sido subvencionado por el Ministerio de  Consumo, siendo su contenido responsabilidad exclusiva de la asociación beneficiaria».