Papeles necesarios para vender y comprar casa
Documentos que aporta el vendedor de una vivienda
– Certificado de eficiencia energética, necesario para anunciar la vivienda en venta; a entregar después al comprador.
– Certificado de deudas con la comunidad de propietarios, si existe comunidad. Debe estar firmado por el administrador y el presidente. El notario pedirá un original para la firma de la escritura. Muchas veces el administrador lo manda por email a quien lo solicita, sin la firma del presidente. Los notarios lo aceptan, pero suelen precisar en la escritura que el documento no cumple las formalidades que prevé la Ley de Propiedad Horizontal. Recuerde que si existen deudas con la comunidad, el comprador será responsable por las que correspondan al año en curso y a los tres ejercicios anteriores a la compra (cuatro en Cataluña). En Cataluña el certificado de deudas no necesita firma del presidente cuando ha sido expedido por un administrador-secretario profesional. La norma catalana precisa que en dicho certificado deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento.
A quién se puede reclamar la deuda con la comunidad.
Plazo para reclamar deudas con la comunidad.
– Estatutos de la comunidad de propietarios, y la documentación de las juntas recientes (actas, último presupuesto).
– Libro del edificio, si existe. Es especialmente importante en edificios con menos de diez años, donde el seguro por vicios estructurales está aún en vigor.
- La cédula de habitabilidad, en las comunidades autónomas donde se exige.
– Últimos recibos pagados del IBI. Qué puedo hacer para rebajar el IBI.
La venta se realizará ante notario pero antes de eso proponga al comprador un contrato de arras (vea nuestro modelo).
Qué debe buscar el comprador de una vivienda
– Pida una Nota simple al Registro de la Propiedad para confirmar quién es el titular y qué cargas pesan sobre el inmueble: www.registradores.org. Es importante la descripción que la Nota haga del inmueble, para compararla con la realidad y con la información que figura en el catastro (vea a continuación).
– Consulte la información catastral de la finca aquí, a efectos de características materiales de la vivienda (antigüedad, superficie, uso de suelo, etc.) y de su calificación. Hay pisos que en realidad figuran como trasteros o locales en el catastro. Si NO coincide la información del catastro con la del Registro de la propiedad, puede existir un problema para obtener la hipoteca y para inscribir la compra si la diferencia de metros cuadrados es muy elevada o si hay alguna parte sin legalizar, como un sótano, un cerramiento, buhardilla, etc.). En este caso pida al vendedor que regularice la situación e incluya esta obligación en las arras (modelo de contrato de arras de compra).
En algún caso particular, ante las dudas cabe pedir una cédula urbanística al ayuntamiento para asegurarnos de la legalidad de la construcción. Por ejemplo si adquiere una vivienda unifamiliar el riesgo aumenta y si está aislada en medio del campo es muy importante asegurarse de que es legal. Vivienda en suelo rústico: precauciones.
– Consulte el valor fiscal del inmueble, para evitar sorpresas en el ITP. Atención: desde enero de 2022 esta valoración fiscal se realiza con base en el valor de referencia que publica el Catastro y que usted puede consultar. Anteriormente eran las comunidades autónomas las que establecían los valores a estos efectos fiscales. Muchas comprobaciones de valores de inmuebles fueron anuladas por los tribunales, por falta de motivación suficiente. La comprobación de valores de hacienda. El perito de hacienda debe visitar la vivienda.
Problemas con el valor de referencia en ITP.
Impuesto de Transmisiones: tipos en 2022 por comunidades autónomas.
– Copia de la última acta de la junta de la comunidad, por si existen gastos previstos por obras o derramas que aún no sean exigibles, pero que ya estén aprobadas, y cuyo pago recaerá sobre el comprador. En Cataluña es obligatorio que el certificado de deudas con la comunidad incluya ya esta información. También conviene preguntar al portero o a otros vecinos sobre obras o derramas en ciernes (quizá está pendiente una ITE que requiera un gasto importante).
– Copia de los contratos de suministros (agua, electricidad, gas) para gestionar el cambio de titularidad.
– Solicite planos de la vivienda. Le serán útiles para reformas y reparaciones (muros de carga, bajantes, instalaciones, etc.).
