Cuando un propietario decide vender su casa a través de una agencia inmobiliaria, lo normal es firmar un contrato donde aparece una cláusula de exclusividad. Existe discusión sobre si existe la posibilidad de que el propio dueño pueda venderla de forma particular si no establece la prohibición de forma explícita. El director de Sepín Derecho Inmobiliario, Félix López-Dávila, intenta aclarar si la aparición de esta cláusula explícita supone o no una violación de los derechos en defensa de los consumidores.
En los contratos de intermediación inmobiliaria para la venta de una vivienda aparecen de forma habitual las cláusulas de exclusividad de gestión con la agencia. En algunos casos dicha cláusula incluye la prohibición explícita por parte del propietario para que pueda vender su casa de forma directa.
En un nuevo artículo de la editorial Sepín, su director de Derecho Inmobiliario, Félix López-Dávila, trata de aclarar si puede considerarse como abusivo este término del pacto ante los derechos de los consumidores y usuarios.
Desde Sepín recuerdan que esta cuestión ya se analizó en la sala de lo Civil del Tribunal Supremo en la sentencia 263/2019, de 10 mayo, donde se examina la validez de la cláusula de un contrato de intermediación inmobiliaria que expresamente establece:
“La propiedad se compromete a partir de la firma del presente documento, a no vender por su cuenta o por mediación de un tercero, hasta la finalización del plazo convenido. Si el propietario incumpliese esa condición, la propiedad habrá de abonar a INMOBILIARIA MI PISO los honorarios pactados en concepto de compensación por los gastos y perjuicios ocasionados”.
El Supremo determina que el pacto de exclusividad es, desde el punto de vista civil, totalmente válido, en base a la libertad contractual establecida en el artículo 1255 CC., por lo que “la posible ilegalidad de esta estipulación debe ser observada desde la normativa de la protección de los consumidores”, aclara Félix López-Dávila.
El experto continúa señalando que “para valorar la validez o no de la cláusula analiza primero la claridad de la redacción del contrato y, en segundo lugar, la cuantía de la indemnización establecida para el supuesto del incumplimiento”.
El TS determinó en este caso que “en aplicación del art. 80 del RDL 1/2007, la redacción era clara y comprensible, con términos sencillos que establecen un justo equilibrio entre las partes, por lo que, en relación a esta cuestión, la cláusula era válida”.
En cuanto a la indemnización establecida para el caso de incumplimiento, igualmente determinó que, “en base al art. 85.6 RDL 1/2007, no estamos ante una indemnización desproporcionadamente alta, pues se había fijado en una cantidad similar a los honorarios pactados”, que eran un 4% sobre el precio de venta.
“El hecho de no considerarse desproporcionada, se basa en que, en el acuerdo, el mediador se obliga a desarrollar amplios medios de publicidad, lo que unido a que la exclusividad pudo haber sido obviada contratando con otro intermediario y en base a los perjuicios que se causan al mediador por la venta a un tercero con quiebra de la buena fe contractual, cuando el mediador ha puesto su estructura empresarial, con medios materiales y humanos al servicio del comitente, por lo que el desequilibrio es inexistente y por tanto, la cláusula es válida”, aclara la sentencia.
Finalmente, el Alto Tribunal también establece que “no puede apreciarse desequilibrio entre las obligaciones de las partes ni la existencia de una indemnización desproporcionada, máxime cuando se benefició de la actuación del mediador, como se declara probado en la sentencia recurrida”.
El director de Sepín Derecho Inmobiliario resumen que, “el pacto de exclusividad es válido, siempre que la redacción sea clara y comprensible y que la cantidad que tenga que abonar el propietario que realizó el encargo de venta, no sea desproporcionada”.
Pero además de estas dos cuestiones, “habrá que comprobar si el intermediario ha realizado una actividad acorde con el encargo y si ha incurrido en gastos que puedan ser indemnizables y si quien realizó el encargo, se ha aprovechado o no de las gestiones de aquel para formalizar el contrato con el comprador a sus espaldas y evitar el pago de la comisión”, aclara.
Para el experto en derecho inmobiliario “determinar la abusividad de la cláusula y si el agente tiene o no derecho al cobro de la indemnización en caso de incumplimiento, habrá que estar a las circunstancias de cada caso concreto, puesto que nos podemos encontrar ante cláusulas cuya redacción sea prácticamente igual y en unos casos puede ser declarada abusiva y en otros no, dependiendo no ya de la claridad o comprensibilidad del pacto o de la indemnización establecida, sino de si la agencia ha realizado o no gestiones que le hayan supuesto un gasto o si el propietario se ha aprovechado o no de esos cometidos para celebrar por su cuenta la venta”, tal y como reflejan varias sentencias posteriores:
La Audiencia Provincial de Girona determinó el pasado noviembre de 2021 que “la cláusula que establecía el pago de los honorarios si el propietario incumplía la exclusividad y vendía a un tercero era abusiva, pero que la agencia tiene derecho a una indemnización por el incumplimiento en función de la vigencia del contrato”.
La Audiencia Provincial de León determinó el pasado febrero de 2021 que “el demandado incumplió el contrato de mediación con exclusividad que había concertado con la agencia, teniendo la misma derecho al cobro de la indemnización establecida, sin que esa cláusula pueda ser considerada como abusiva”.
En sentido contrario, la Audiencia Provincial de Madrid, en enero de 2021, llegó a la conclusión de que la abusividad de la cláusula que establece que, en caso de incumplimiento del contrato de exclusividad, el consumidor deberá abonar una sanción equivalente al 10% del precio convenido, sanción que es desproporcionada.
También, en otra sentencia anterior del tribunal madrileño de febrero de 2020, condenó a abonar a la agencia el 50% de los honorarios al haberse procedido a la venta del inmueble por los vendedores de forma directa, sin que sea abusiva la cláusula de exclusividad.
Por otro lado, la Audiencia Provincial de Barcelona, en abril de 2020, “no ve como abusiva la cláusula de exclusividad que establecía, en caso de su incumplimiento, el pago de una indemnización similar a los honorarios pactados y fija el derecho de la agencia al cobro de sus honorarios, al quedar probado que el propietario incumplió la exclusividad y celebró el contrato de compraventa de acuerdo con el comprador a espaldas del intermediario, para evitar pagar la comisión”.
