La subasta de viviendas siempre ha sido una alternativa para comprar una casa más barata, aunque en muchas ocasiones no es fácil. Los expertos aseguran que el postor de una vivienda en subasta ya sea pública, notarial, judicial o administrativa, puede adjudicársela con un descuento del 15-20% de media. Sin embargo, la entrada en vigor del nuevo valor de referencia de Catastro ha cambiado las reglas del juego porque los contribuyentes no tributarán por el precio de adjudicación, sino por este nuevo valor que suele ser muy superior al que realmente tiene la casa.
Antes de que entrara en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro el pasado 1 de enero de 2022, los compradores de viviendas en subasta pública tributaban en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por el valor de adquisición que se correspondía con el importa efectivamente pagado. Aunque desde 2018, la Dirección General de Tributos estimó que el valor de las cargas que tuviera el inmueble debía computarse también como mayor valor de adquisición, con lo que aumentaba la base imponible del impuesto y los contribuyentes debían tributar más.
José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que la resolución de la Dirección General de Tributos V2497-18, de 17 de septiembre, estableció que “la cuestión se limita a determinar qué debe entenderse por valor de adquisición, el cual estará constituido por el precio pagado en la subasta, 1.250 euros, que figurará en la aprobación del remate, más los 49.500,00 euros a que ascienden el valor de las cargas anteriores que quedan a cargo del adquirente, resultando un total de 50.750,00 euros, al ser ambos importes los que integran la contraprestación real del bien adquirido”.
Además, para suerte de los compradores de viviendas en subasta, Hacienda no les abría un expediente de comprobación del valor por el que se habían adjudicado el inmueble, ya que estaba amparados por el artículo 39 del Real Decreto 828/1995 (Reglamento del ITP), que dispone con claridad que “en las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición”.
“Se trata de una previsión lógica, teniendo en cuenta que, en este tipo de transmisiones, que se verifican por un valor oficial, en subasta pública, no hay dinero en B. Sin embargo, todo ha cambiado para estos contribuyentes con la introducción del valor de referencia de Catastro”, sostiene Salcedo.
Cómo afecta el valor de referencia de Catastro en la subasta de viviendas
La persona que se adjudique una vivienda en subasta pública debe saber que pagará el ITP en base al nuevo valor de referencia de Catastro y no en función de lo que efectivamente haya pagado por el inmueble, salvo que este valor sea superior al de Catastro, algo harto difícil.
Y es que la Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, en una reciente consulta (V0453-22, de 9 de marzo) ha declarado que “en las transmisiones de bienes inmuebles realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, la base imponible será el valor de referencia del inmueble en la fecha de devengo del impuesto, salvo que el valor de adquisición del bien inmueble, el valor declarado por los interesados, o ambos sean superiores a su valor de referencia, en cuyo caso se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”.
Cómo podrá el adjudicatario de una casa subastada sortear el valor de referencia catastral
Tributos hace una excepción y es que el inmueble no tenga valor de referencia de Catastro. En caso de que no exista o que no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, entonces será aplicable el precio pagado por la vivienda adjudicada en subasta (más las cargas). Por tanto, sólo serán agraciados aquellos que se adjudiquen una casa sin valor de referencia catastral y, además, se librarán de recibir una comprobación de valores.
Cómo evitar tributar conforme al valor de referencia de Catastro
El socio de Ático Jurídico señala que la única forma de tributar conforme al valor de adquisición en subasta pública es impugnar el valor de referencia, debiendo los propios contribuyentes aportar las pruebas que justifiquen que dicho valor es superior al de mercado.
Los contribuyentes tienen dos vías: “la primera es la de declarar conforme al valor de referencia de Catastro, y a continuación solicitar la rectificación de la autoliquidación, y la devolución de ingresos indebidos. La segunda, la de declarar conforme al valor de adquisición en subasta, y recurrir cualquier liquidación que la Administración pudiera notificar imponiendo el valor de referencia de Catastro. No obstante, los contribuyentes que opten por esta última opción podrían ser, además, sancionados, al haber declarado una base imponible inferior a la prevista”, sentencia José María Salcedo.
En su opinión, estamos ante una prueba más que confirma que el valor de referencia de Catastro es un instrumento puramente recaudatorio, ya que se impone a los contribuyentes en operaciones en las que queda claro que no ha habido fraude fiscal ni tampoco pago del precio en dinero negro.
