Por desgracia, hay arrendadores que están sufriendo o han sufrido el impago del alquiler por parte del inquilino. Ante esta situación, el propietario puede instar el desahucio y al mismo tiempo reclamar todas las cantidades adeudadas. Aunque el tiempo mínimo de un desalojo en España es de seis meses (puede alargarse más), la mejor opción es acudir a la vía judicial.
Una vez producido el desahucio y cobradas las rentas insatisfechas, entra la duda de cómo deben tributar dichas rentas, si como renta del alquiler o como una indemnización y en qué ejercicio hay que declararlas. El Tribunal Supremo acaba de aclarar recientemente este asunto en una sentencia.
El Alto Tribunal, mediante Auto de 26 de noviembre de 2020, admitió un recurso presentado por un contribuyente contra la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León. En este caso, la cuestión que presentaba interés casacional era la de “determinar si las cantidades que el arrendador tiene derecho a percibir tras la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma, -demanda a la que acumula la acción de reclamación de las cantidades que se devenguen con posterioridad a la presentación de ésta y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca-, tiene la calificación de rendimiento inmobiliario o ganancia patrimonial, y, en consecuencia, a qué ejercicio son imputables las cantidades así obtenidas por el contribuyente”, tal y como subraya José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.
Y es que Salcedo recuerda que el arrendamiento de una vivienda tributa en el IRPF del arrendador como rendimiento del capital inmobiliario o como renta de actividad económica, pero sólo en caso de que el propietario cuente con una persona empleada, con contrato laboral y jornada completa para que se encargue de la gestión de los alquileres.
Pero esta cuestión se antoja más complicada en el momento en que se cobran las rentas indebidas una vez extinguido el contrato de arrendamiento. ¿La tributación correcta sería la propia de los incrementos de patrimonio o la de rentas de alquiler?
Ahora el Supremo ha despejado toda duda en una sentencia del pasado 14 de diciembre de 2021 (recurso 5253/2020). Considera que se trata de rendimientos íntegros de capital inmobiliario y las razones son las siguientes. En primer lugar, desmonta la tesis de la extinción del contrato de alquiler tras la presentación de la demanda contra el inquilino moroso. Estima que la presentación de demanda de desahucio no extingue el contrato basándose en que la ley concede al inquilino moroso la posibilidad de abonar dicha renta en un momento posterior a la presentación de la demanda (hasta antes de la celebración de la vista), con lo que el contrato subsiste.
“Para el Tribunal Supremo el contrato de arrendamiento subsiste tras la demanda. Y prueba de ello es la posibilidad del inquilino, prevista en el artículo 22.4 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC), de enervar el desahucio, pagando las cantidades reclamadas en la demanda y las adeudadas en el momento del pago enervador del desahucio”, señala el socio de Ático Jurídico.
Así, las rentas pagadas con retraso deben calificarse de rendimientos íntegros de capital inmobiliario.
En qué ejercicio del IRPF hay que tributar por las rentas impagadas
El Alto Tribunal es claro también con este punto: la declaración de las rentas cobradas tras interponer la demanda debe hacerse en el ejercicio en que fueron exigibles, aunque con posibilidad de deducir lo que se conoce como “saldos de dudoso cobro”, cuando los rendimientos se califiquen como del capital inmobiliario. El Supremo considera que hay que estar al artículo 14.1.a) de la Ley del IRPF: “Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor”.
Cómo debe el contribuyente declarar las rentas impagadas en el IRPF
El contribuyente debe incluir las rentas del alquiler impagado en su declaración de IRPF de cada ejercicio. Aunque se trate de una mala noticia para los propietarios, la ley del IRPF al menos permite la posibilidad de deducir las cantidades impagadas en concepto de “saldos de dudoso cobro”. Para ello, debe quedar todo debidamente acreditado. Eso sí, esta deducción sólo es posible cuando el inquilino entre en concurso de acreedores y también cuando, entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente, y el de la finalización del período impositivo, hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
José María Salcedo señala tres posibles escenarios que pueden producirse:
- Propietario que declaró puntualmente las rentas de alquiler en su IRPF, a pesar de no haberlas cobrado, sin deducir los saldos de dudoso cobro: según Salcedo, en este caso, dicho propietario ya ha cumplido con Hacienda, y no deberá incluir renta alguna en su IRPF cuando finalmente cobre los importes adeudados, tras la sentencia judicial de desahucio.
- Propietario que declaró en su IRPF las rentas de alquiler no cobradas, pero deduciendo además los saldos de dudoso cobro según lo previsto en el artículo 13.e) del Reglamento del IRPF: según el socio de Ático Jurídico, cuando el propietario cobre las rentas adeudadas como consecuencia de la sentencia judicial que ordene el desahucio, deberá declarar un ingreso en el IRPF del ejercicio en que se produzca dicho cobro.
- Propietario que no declaró en su IRPF las rentas del alquiler impagadas, y consigue cobrar dichas cantidades ahora, tras la sentencia judicial de desahucio: este propietario deberá presentar declaraciones complementarias de los ejercicios en que dichas rentas fueron exigibles, exponiéndose a recibir los recargos previstos en el artículo 27.2 de la Ley General Tributaria, sentencia Salcedo. No obstante, podrá librarse de tributar en relación con los ejercicios que ya hayan prescrito. Ello ocurrirá cuando hayan pasado más de cuatro años desde el último día que hubo para presentar la declaración de IRPF de dichos ejercicios.
